田园综合体、休闲农业10个项目7个失败2个惨淡1个成功

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看到网上一组数据，说我国的休闲农业旅游人次高达22亿，产值440亿，带动790万人次就业。乍一看这数据喜人，形势喜人，再一想，这组数据的真实性如何？

休闲农业是什么？查了一下，有很多种解释，这些概念混淆了观光农业、旅游农业、观光休闲农业、观赏农业、观尝农业、体验农业、旅游生态农业、田园农业、饭店农业、农村旅游等10余种，大部分文献对该产业的定义也基本集中在旅游观光这一领域。

目前市面上对于休闲农业的理解局限于通过利用农村资源，发展农村地区旅游，也就是乡村旅游这个范畴，但其对农业的休闲功能理解并不深刻。

相对完整的、休闲农业的定义是，休闲农业是以农事活动为体验的项目基础，以农业为美丽的景观，以农村为舒适的氛围和场境，把农业和旅游业结合在一起，吸引消费者前来观赏、品尝、购物、劳作、体验、休闲、度假的一种新型农业生产经营形态，围绕“农”字做活农业旅游。

本来还没搞明白休闲农业，2017年一号文件提出一个田园综合体，各路媒体争相报道，一二三产结合，还有更多专家提出了田园综合体的标准模块，其本质还是休闲农业。华丽的辞藻给了乡村旅游更多的遐想，激发了投资商的投资欲望，新闻媒体近日播报，一个田园综合体动辄几十亿，甚至上百亿。很难想象在基本农田和一般农田可以种出几十亿的回报。所以说，大家对休闲农业的理解存在一定误区。

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误区一、休闲农业重“农”轻“旅”

休闲农业行业内有个721规律，10个休闲农业项目，七个失败，两个惨淡，一个成功。因为很多项目上马时缺乏商业模式的设计。农村的用地包括基本农田，一般农田，宅基地和农村集体建设用地。基本农田按照法律规定只能种粮食蔬菜或中试。一般农田允许种粮经饲作物。宅基地和集体建设用地目前还没能直接入市。

回归土地的本质，农田种养靠的是农产品，我国WTO以后早已进入国际化的农产品竞争，西方发达国家的低成本农产品早已让农民的农产品无法抬头。加上我国43%左右的农民人口比例，6亿多农民都靠天靠地吃饭，看到什么价格好就种什么，跟风严重，周期性明显，所以种地理论上赚钱，实际很难赚钱。

但城市化给农村土地带来了空间经济的机会。城市拥挤，繁忙，空气差，食品安全等问题迫使城市居民向往农村生活。从土地产出的角度看，这时候，土地产出的不是农产品，而是整体的景观，场景，氛围和生活，是无形的服务。其核心是“客流”，赚的是餐饮，住宿，娱乐，门票等综合收入。

如此，就得注意农旅的结合。游客是休闲农业的客群。

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误区二、休闲农业重“旅”轻“文”

有农有旅似乎全了，但还不够，毕竟我们的城市化有个历程，很多城区也都有农田，农村地区在我国太多了。光自然风光的山水还看不完，凭啥要来农业区域？——也就是说，拼完了“农”的项目后拼什么？

我们可以想象一下迪士尼。迪士尼没到浦东以前，谁能想象川沙这个地方会有那么多游客过去玩，人们去了那里也不记得川沙这个地名，只记得上海的迪士尼。这就是文化的魅力。山水景观为何吸引人，因为山水有其独特的自然属性，具备唯一性，稀缺性，不可替代性的特征。也可以称之为资源。好的IP可以成为区别于其他休闲农业区的符号，深入游客印象。

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误区三、休闲农业重“规模”轻“选位”

一部分房地产商、开发商有钱了喜欢上规模，而忽视所处的区位。休闲农业是不可移动的产品，它产出的是体验和服务，其成功的核心是人气。也就是需要游客从市区到农村，这属于人口空间移动的范畴，国外称之为空间交互，影响其人口流动的因素，主要包括距离，交通，资金成本和时间成本。如果离开城区过远，而其他选择就会被替代。为此，选位很重要。

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误区四、休闲农业重“服务”轻“营销”

有很多人以为，酒香不怕巷子深，所以不会考虑营销问题，而且以为散客就够了，不需要团客。任何一项投资是有成本的，尤其是资金成本。投资回报期很重要，人气是解决收入的主要因素。显然，营销也同样重要。

（注：其实这里涉及到硬币的另一面，现在不少地发开发休闲农业或其它项目，重营销轻服务的情况也不少，推广文案和图片超级牛，广告做得震天响，到了现场一片心塞和失望的情况也不少见，所以两种极端都不要有，平衡发展才是王道。）

综上所述，休闲农业是解决三农问题的重要途径。但需要理性看待，更需要理论支撑，数据支撑。

财政部去年下发通知表示，将在河北、山西等全国18个省份开展田园综合体建设试点。田园综合体将对农业型特色小镇的发展给出更加具体的方向和发展路径，并注入新活力，，简单来说就是补钱、补地、补机制、补固定资产，这些都是当前农村产业发展、乡村建设的瓶颈所在

田园东方项目是由东方园林公司在无锡阳山打造以生态农业为主体的国内首个大型田园综合体项目。

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项目概况

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项目背景

国家政策形势：

“新型城镇化”、“美丽乡村”等国家政策下，借助“田园综合体”模式探索“田园”经济，无疑符合国家政策、产业发展大势。

集团业务实力：

东方园林能占得先机，除了敏锐的战略决策，更多也是因为其在景观建筑、生态环境、文化休闲旅游等领域的长期积累和全产业链的搭建。

阳山项目区位：

在无锡及阳山政府支持下，选择长三角经济圈内的无锡阳山镇近郊区域，此地交通便捷且拥有丰富的农业资源和田园风光，东方园林产业集团投资50亿元建设，是国内首个田园综合体项目

核心竞争力：

• 依托自身及总公司在生态、苗木、景观、田园、文旅、置地及婚尚等业务板块上实现产业链高度整合和长期的行业积累，迎合新型城镇化的政策与产业趋势，成为其核心竞争力。

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企业业务框架

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区位交通

田园东方位于二线城市无锡的阳山镇近郊区域，距离无锡市中心20公里，距离高铁站30公里，乘高铁到周边城市方便快捷，可控制在一小时之内，2小时自驾可直达长三角任何一个城市。

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周边资源

项目位于无锡市阳山镇，有“中国水蜜桃之乡”之称。镇内拥有桃园、古刹、地质公园等，生态自然景观优越，并有以大小阳山为核心的旅游度假产业。

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规划理念

项目整体规划设计以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态环保的理念。总面积6500亩，其中3500亩种植水蜜桃。

田园东方倡导人与自然的和谐共融与可持续发展的理念，是集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，实现“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生。

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服务特色

特色专业的旅游服务和会员制度假体验服务，提供全面的生活和度假服务，是长三角最具特色的休闲旅游度假目的地之一。

• 打造特色文旅产业，包括婚庆公园、露天剧场、桃花源商业街、汤泉花语客栈等丰富的文旅产业，提供包括采摘、垂钓、庭院中的小型游憩设施、生物动力有机农场等服务，提供特色的个性化旅游服务。

• 加强慢行系统建设，包括步行系统、非机动车系统和水上观光系统三部分。沿景区内道路、主要河道驳岸均设置人行通道，形成宜人的步行网络系统。自行车通道沿景区道路设置，景区内还将设置公共自行车系统。

• 建设亲子活动基地，绿乐园包括白鹭牧场、蚂蚁餐厅、蚂蚁农场、蚂蚁王国、蚂蚁广场，以及窑烤区和DIY教室等。完整呈现田园人居生活，打造长三角最具特色的休闲旅游度假目的地。

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总体规划

项目整体占地6246亩，包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群等。规划为典型的互融开发模式。

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产品组成

无锡东方园林的产品以主题游乐产品为核心引擎，高尔夫球会、四大酒店产品、住宅为核心产品，以文化、生态主题公园为配套产品，是典型的旅游超市模式。

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开发时序

田园东方文旅板块中与清境农场合作的文化集市先建造开园，为项目的引擎产品导入客群，营造生态空间后别墅产品入市回现，本项目也是旅游先行地产回现的开发模式。

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一期规划

项目一期选址于曾经的拾房村旧址，规划包括联排别墅住宅和主题多样的拾房文化市集，无锡田园东方为广大田园人构建一幅“有花有业锄作田”的美好人居图景。其中拾房文化市集累计完成投资7500万元，后期会陆续投运。

• 东联设计先期对村庄历史做了深入调研，并选取十座老房子给予修缮和保护

• 对村庄内的池塘、原生树木也做了必要的保留

• 从最大限度上保持村庄的自然形态，以确保人们能够见到最原汁原味的田园风光

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住宅别墅规划

住宅规划为赖特草原风格的联排别墅，面积范围在97-230㎡，别墅外围户户邻水，住宅区规划形似佛手，又名为田园小镇“拾房桃溪”。

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拾房文化市集规划

拾房文化市集是田园东方于2013年11月正式携手清境集团共同缔造的一座田园创意文化园，规划包括主题餐厅区、牧场区、绿乐园户外活动区、售卖区、书院、主题民宿区、华德福校舍在内的多个主题园区，这些社区将陆续开放营业。

• 由清境集团台湾原创团队担纲，着手重新梳理阳山的自然生态和拾房村的历史记忆

• 旨在还原一个重温乡野、回归童年的田园人居环境

• 拾房村，在无锡市阳山镇的狮子山以北，是火山、桃花、良田、书院，还有承载着乡情记忆的老村落

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其他配套规划

除了特色的拾房文化市集之外，该项目还规划了特色客栈、婚庆主题公园、国际路亚垂钓基地、田园东方皮划艇俱乐部等配套来丰富田园生活。

特色客栈：

2015年6月6日，“中国最美人文客栈”花间堂进驻无锡阳山田园东方，规划共24间房，房价在500-1000之间。

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客群分析

• 开业以来接待游客10万余人次，游客主要来源方圆150公里以内，但上海游客较少，只在特定的桃花节和蜜桃节前来旅游，最大接待容量7000人次/天。

• 长三角的游客希望回归田园但又不能脱离城市繁华和原来的职业，基本过着5+2的生活。

由于受到旅游客群5+2生活模式和农业产品季节性的影响，项目有明显的旅游淡旺季，有以下几个特点：

• 桃花季的客流量大，占到全年的游客量的50%左右

• 周末的客流量较大，其中休闲度假客占8-9成

• 国定假期客流量大，如十一黄金周、五一小长假等

• 在工作日和旅游淡季，项目利用配套的会议中心会引入一些商务会议客群作为补充，比重大概只占到10-20%；而重头戏还是在于休闲度假客群，占到80-90%。

• 对置业客群来说，近80%的置业客群来自于无锡本地，周边城市（如苏州、常州等）占到20%左右

• 置业客群主要以本地客群为主，上海等大城市的旅游客群的置业意愿比较低。

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运营模式

项目打造生态、生产、生活的三生的产品功能，通过农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能。

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盈利模式

项目以区域开发的思路来开发，前期通过小尺度配套物业确保持久运营。首先以文旅板块顶级资源引入提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行的旅游+地产综合盈利模式，接着后期进行配套完善，做到良性循环可持续发展。整个项目采取开放式的运营模式。

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案例小结

无锡东方园林是典型的以文化旅游、生态环境为品牌传播的房地产开发项目，其核心为房地产的大型生态居住区，是城郊生态新城开发的典型项目。

项目定位：

东方园林定位为集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，并提出了企业“建设美丽中国创造美好生活“的战略主张。从生态、农业、旅游的角度契合“美丽中国”、美好生活、城乡一体化等政策；

功能产品：

以田园文化创意园“文化集市”为整个项目引擎，通过绿乐园等田园互动产品撬动了亲子休闲游市场，带动一期地产项目销售，同时项目还规划了农业板块、生态休闲板块，整个片区的规划并无明显的板块划分功能融合。

运营模式：

项目启动区“文化集市”与台湾清境农场团队合作，，并以台湾清境农场这样一个知名的成功项目为联想类比宣传，与具有成功项目的成熟运营商合作，在项目初期可以直接导入客群，提高项目可推广度，也提升了企业项目运营实力。

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